Más de 1.600 nuevos apartamentos previstos para Kensington

Una sección de Filadelfia descuidada durante mucho tiempo está experimentando un impresionante auge residencial, ya que se han propuesto, están en construcción o se han completado más de 1.600 unidades de vivienda al norte de East Lehigh Avenue a lo largo de un imponente terraplén ferroviario que durante mucho tiempo ha servido como una barrera definitoria entre los barrios del norte y del sur.

Históricamente, esta vía ha estado llena de depósitos de chatarra, tiendas de llantas y, recientemente, campamentos para personas sin hogar debajo de los pasos elevados cercanos. Pero ahora, entre Emerald Street y Aramingo Avenue y Lehigh y Somerset Street, al menos siete nuevos proyectos residenciales se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

“Estos proyectos están tomando lo que antes eran áreas muy industriales y, en algunos casos, terrenos que habían estado desocupados durante muchas, muchas décadas, y están devolviéndolos a un uso activo”, dijo Andrew Ortega, presidente de la Asociación de Vecinos de East Kensington.

En términos de acceso a servicios, la ubicación es deseable, a pesar de su proximidad a los mercados de drogas al aire libre y la historia de enormes incendios de neumáticos. El área está cerca de la I-95 y de la línea Market-Frankford de SEPTA, además de estar a una corta distancia a pie o en bicicleta de muchos de los nuevos bares y restaurantes más interesantes de la ciudad.

Justo al sur de Lehigh, se planean casi 500 unidades para el antiguo sitio de Woods Bros. Building Materials en 2756 Frankford Ave., pero otras oportunidades para grandes proyectos en medio del mar de casas en hilera han sido limitadas.

Como resultado, la industria inmobiliaria ha recurrido a esta zona árida de Kensington, cerca del epicentro de la crisis de opioides de la ciudad, que marca la frontera norte de la ola de desarrollo que alcanzó su punto máximo después de la pandemia, y que ahora puede quedarse estancada aquí a medida que las crecientes tasas de interés hacen Los constructores y los prestamistas son más conservadores.

Riverwards Group lidera el impulso de desarrollo alrededor de las líneas ferroviarias, con 161 unidades terminadas en Kensington Courts en 2037 E. Lehigh Ave. y 535 en construcción cerca de la estación Somerset en 2200 E. Somerset St. al otro lado de la isla de la vía. Se planean 231 unidades más en 2750R Aramingo Ave., aunque esa parte del plan del Riverwards Group está atrapada en una disputa legal con Conrail.

¿El atractivo de este desolado terreno industrial? Era barato y estaba cerca del floreciente Fishtown.

"Lo que nos atrajo de la zona es que podemos conseguir tierras en gran cantidad y densidad", dijo Mohamed "Mo" Rushdy, socio director de Riverwards Group. "[Eso nos permite] dirigirnos a la persona intermedia que gana entre 50.000 y 80.000 dólares al año en términos de ingresos familiares".

Rushdy dijo que estas parcelas deterioradas permiten a los desarrolladores construir proyectos de gran escala, en contraste con vecindarios como Fishtown, donde el auge del desarrollo se limitó más a la construcción de viviendas individuales donde había huecos en las filas y de 10 a 20 -edificios de departamentos unitarios.

Y la firma de Rushdy no es la única que apuesta por la zona al norte de Lehigh.

Kensington Courts está flanqueado por otros dos proyectos en proceso: 275 apartamentos en The Pump House en 2157 E. Lehigh están en construcción por parte de un grupo llamado BSKM, y el desarrollador Isaac Singleton ha propuesto un edificio de apartamentos de 157 unidades en un antiguo depósito de llantas en 2001 E. Lehigh Ave.

En 2201 E. Somerset, Somerset LLC está construyendo 128 casas frente al terraplén del ferrocarril, y 132 unidades están aprobadas en 2740 Amber St., directamente detrás de Kensington Courts, aunque el lote ya está a la venta.

Rushdy sostiene que este tipo de proyectos permiten “viviendas asequibles de origen natural”. Construir de esta manera, con un gran número de unidades en terrenos baratos y antes indeseables, permite obtener un precio mucho más bajo que las nuevas construcciones que se ven en Center City o en las cercanas Northern Liberties.

Dados los escasos recursos disponibles para viviendas para personas de bajos ingresos financiadas con fondos públicos, argumentó, esta es una alternativa escalable. "Porque es en masa", dijo. "Está en cientos de unidades".

Pero los promotores de viviendas asequibles y otros defensores del vecindario argumentan que estas unidades todavía están fuera del rango de precios para muchas personas que ya viven en el vecindario. Al norte y al oeste de este centro ferroviario se encuentran algunas de las comunidades más pobres de la ciudad.

“No puedes permitirte eso aquí”, dijo Bill McKinney, director ejecutivo de New Kensington Community Development Corp., quien señala que el ingreso promedio en las zonas censales del área es de $30,000 al año. "¿Para quien es esto? Pueden decir lo que quieran, no es para gente de aquí”.

McKinney quiere que algunos de estos antiguos sitios industriales estén destinados a viviendas asequibles y accesibles para los residentes de bajos ingresos del vecindario. También sostiene que el diseño de los proyectos a menudo parece una fortaleza, intencionalmente aislado de la comunidad circundante.

"Puedes, literalmente, encerrarte y hacer lo que quieras", dijo McKinney. “Estás entrando a un complejo; realmente no estás entrando al vecindario”.

Dada la competencia por los escasos recursos de viviendas subsidiadas para un desarrollo asequible, los defensores del auge del desarrollo argumentan que sus improbables corporaciones de desarrollo comunitario u otros constructores tendrían los recursos para emprender la construcción de tantas viviendas nuevas. La alternativa, dicen, habría sido que la zona siguiera languideciendo.

Para la Asociación de Vecinos de East Kensington de Ortega, el atractivo de estos proyectos es triple.

Los nuevos y grandes desarrollos residenciales en lotes aislados anteriormente industriales en los límites del vecindario son menos perjudiciales para los residentes actuales de casas en hilera. Esperan que la proximidad a la línea Market-Frankford también genere más tráfico hacia las paradas Huntingdon y Somerset El. Y, por último, los proyectos podrían ser de gran ayuda para las medidas para calmar el tráfico en el corredor de Lehigh Avenue, una autopista de cinco carriles que durante mucho tiempo ha representado una amenaza para peatones y ciclistas.

Los proyectos residenciales en Lehigh “impulsarán la aguja en términos de que la ciudad mejore las condiciones para todos los usuarios de la calle”, dijo Ortega, añadiendo que la nueva zona residencial podría conectarse fácilmente con la ribera del río Delaware y sus senderos a través del ferrocarril detrás del edificios.

Al igual que los proyectos cercanos, la última propuesta de Singleton incluye un edificio de seis pisos, que consta principalmente de unidades de un dormitorio. Tiene una terraza en la azotea, un gimnasio y 59 espacios de estacionamiento subterráneo. También contará con dos espacios comerciales en la planta baja con un total de 7,763 pies cuadrados disponibles para venta minorista.

El plan de Singleton requerirá variaciones de zonificación por parte de la ciudad para avanzar, ya que el terreno está designado exclusivamente para uso industrial y la estructura es un poco más alta de lo permitido.

Además, el desarrollador, que declinó hacer comentarios, enfrentará un entorno de desarrollo más desafiante que el que enfrentaron sus contrapartes hace cinco años cuando el interés de los desarrolladores comenzó a formarse en torno a la plataforma ferroviaria de Conrail.

Específicamente, la fuerza de la reducción del impuesto a la propiedad de 10 años de Filadelfia para proyectos que no obtuvieron sus permisos antes de finales de 2021 es la mitad de lo que había sido. Los préstamos para la construcción hoy están cargados con tasas de interés mucho más altas y los costos de los materiales siguen siendo elevados.

Hablando de manera más general sobre el desarrollo en el área alrededor del terraplén, Rushdy dijo que el entorno actual no es tan favorable para nuevos proyectos. El auge de la construcción en la ciudad podría detenerse y, por ahora, sería poco probable que avance más allá del terraplén.

"Esto fue posible gracias a la reducción fiscal total durante 10 años y al entorno de bajas tasas de interés", dijo Rushdy. “Si un proyecto no ha cerrado su préstamo de construcción y no está actualmente en construcción, no estoy seguro de cuándo comenzará. Puede ser aprobado y convertirse en un trabajo en papel. Pero lo que no se ha iniciado, no contengas la respiración”.